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          • 租辦公室之前,這些功課一定要做好
          • 來源:    時間:2020-05-27    閱讀:1355


          • 1、資質證書


            進行辦公室租賃合同簽訂時,需要查看出租方房屋的合法性,判斷依據就是房產行業相關資質證書,如《產權證明》、《出租許可證明》、出租方的《營業執照》、《法人證明/法人授權證明》。


            如果遇到辦公室轉租的情況,那就要了解清楚還能不能繼續承租?一般,轉租情況下依舊可以繼續租賃,前提是出租方能夠提供租賃合同(由出租方和房東簽署)和權利人(出租方法人/房東)同意轉租的書面證明。


            2、合同簽訂



            一般較正規的業主簽訂租賃合同一般會走一個流程:客戶預約看樓——看樓登記——客戶看中,然后出具《租賃意向書》給業主——談妥條件價格——預約時間簽訂合同。


            租賃合同的簽訂一般會簽兩份:一份是房管局的標準備案用的,一份是詳細的補充協議。房管局的合同比較籠統,一般寫清楚租金、年限雙方蓋章簽字就可以了。


            但如果你的辦公室是轉租過來的,一定要確認跟你簽合同的人身份,是房屋的產權人還是租客,如果是租客一定要讓他出示上一份合同,還有明確辦公室可以轉租的證明文件,和產權人確認是否屬實。

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            3、租賃時間




            租寫字樓一般必須要租至少一年以上,三年以下,如果考慮半年或者幾個月的,只有極少數商務中心會做,而且多數辦公面積較小、價格偏高。若租期超過三年的,一般業主不會同意,或者是需要一定幅度的遞增。



            4、租金計算


            辦公樓出租時,往往會是一個大空間、大產權,但是真正在進行租賃時,會選擇按照部分面積進行租賃(不排除中小企業租賃整層樓)。辦公樓的報價一般是“元/平方米/日”為單位,租金的計算方式就是單價*實際租賃面積*天數。

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            5、物業管理費



            選擇合適的辦公室進行承租,物業問題避無可避。為有效避免合作后續的其他問題出現,最佳做法即是:在簽訂合同時,提前注明物業管理費用及相關內容。


            每個辦公樓的物業管理費,跟辦公環境、服務品質、物業公司管理水平都有著莫大的關系,也正是這些差異,造就了各個物業管理公司不同的收費標準。


            一般情況下物業管理費包含:公共空間、外墻的保潔,公共設施的維修,公共部位水、電,工作時間的空調費(僅在工作日的9:00—18:00提供)、保安管理費等等,具體費用,可以當場和出租方確定,并寫入合同之中。



            6、租金繳納


            繳納寫字樓租金的方式一般為每月結算一次,每次繳納一個月的租金;保證金是對寫字樓租賃雙方進行約束的手段,通常為兩種: 

            1. 繳納2個月的辦公室租金與物業管理費;        

            2. 繳納3個月的辦公室租金與物業管理費,如果簽訂寫字樓租賃合同時除了繳付保證金外,還要繳付首月的租金。


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            7、免租期


            選擇辦公空間時,可以選擇精裝修,也可以選擇毛坯(或帶有簡單裝修),大多數承租方在確定承租辦公樓以后,承租方就會重新裝修。在重新裝修期間就可以由出租方給租戶免租期。


            關于免租期的長短由雙方自行約定,避免后期出現關于租金的爭議,建議把免租期寫入合同中,雙方均能受到法律保護。



            8、注冊營業執照


            創業者找辦公樓最關注的內容就是辦公樓一定要能辦理營業執照。當承租方需要將承租的辦公樓作為公司注冊地,那么在簽訂合同前,詢問出租方是否可以提供營業執照注冊。確定能夠注冊營業執照后,出租方還需提供相應資質。


            9、停車事宜



            大多數初創企業在找尋合適的辦公室時,會選擇交通便利的地方,方便員工通勤,方便客戶上門拜訪、實地考察。除了這些因素我們還需要考慮以下兩個問題:


            1.是否能夠提供停車位供承租方使用?

            2.停車位是免費使用?還是付費?付費方式如何?




            一般寫字樓都會為每家公司領導設置固定車位并且有限制每家公司僅可申請幾個固定車位。停車費分為三種:每小時計算、上班時間包月計算、24小時包月計算,一般車位需要找管理處聯系,與業主大多沒有關系。

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            10、裝修改造



            在租下寫字樓之后,企業一般會對辦公室進行裝修改造,則需要遵循以下原則:

            1. 必須與業主協商,取得業主的書面同意;

            2. 不能損害房屋的主體結構,影響建筑安全;

            3. 需要負責裝修工程的消防報批和驗收,這就需要提前了解該寫字樓的消防規定與審批流程了。

            4. 關于房屋的裝修折舊與補償方式,也需要提前約定清楚。


            11、轉租問題


            如果企業業務調整,或是由于團隊迅速發展,原有的辦公室已不再適用,則需要面臨轉租問題。轉租是寫字樓租賃中經常遇到,卻關系租賃雙方切身利益的敏感問題,房屋轉租通常分為這兩種方式:


            1. 在房東書面同意的情況下,充當“二房東”的角色,將房租轉租獲利;

            2. 將寫字樓承租轉讓,此時需要第三方與房東重新簽訂合同。

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            以上就是在租賃辦公室過程中,必須要知道的一些注意事項,企業在租賃之前,一定要先了解清楚,免得落入陷阱或者后續帶來不必要的糾紛和損失。









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