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          • 写字楼运营新思路,拯救高空置率!
          • 来源:    时间:2020-05-21    阅读:1328
          • 根据中介机构戴德梁行近日发布报告显示,一季度甲级写字楼市场方面,北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6%,环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点。上海和深圳创下空置率新高,北京则为近十年来最高位。

            写字楼空置率高已是不争事实,但在这看似糟糕的行情下,仍有一些希望可以捕捉,有一些结构性需求可以捕获。

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            CBD仍是一些企业的首选

            写字楼有结构性需求


            每个行业客户对写字楼的要求不一样,虽然有些科技企业开始逃离CBD,但是金融、投资公司却仍然钟爱CBD写字楼,他们更希望租在超甲级写字楼,环境高大上,符合金融气质,利于塑造企业形象,接待客户。写字楼运营商需要关注这些租户的办公需求,提升他们的黏性。


            空间高效性、体验感

            将是租户关注重点


            不管是金融还是留下来的科技企业,租户都期待办公空间更高效、灵活、体验感强。


            无论是哪一类租户,写字楼运营商需要明白,如今职场人对办公环境的要求跟以往大不一样,只有抓住他们的痛点,才能吸引企业入驻。当然,我们要明确不同时代的人对于办公场景的需求大不一样。

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            写字楼运营商需重点考虑,千禧一代的办公需求,因为他们在总人口中占比高达25%,为3.51亿人,且已逐渐成为职场的中坚力量。

            千禧一代,更加注重办公体验,追求办公环境的优质、健康,期待社交、文化和情感连接。


            他们对租赁写字楼有这些需求:

            1. 能提升工作效率,激发创造力;

            2. 提升运营管理效率和空间使用效率;

            3. 更低租金,更短装修时间,更低能耗,降低成本。

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            打造高效、灵活的办公空间

            为企业和员工全方位提升服务


            写字楼市场虽然不容乐观,但仍有结构性的机会,比如提升办公空间体验,提升服务,同时也可结合当前产业园区好的发展态势,创新招商方式和经营方式。


            一、关注结构性产品需求,打造好产品和服务,提升竞争优势


            1. 提供灵活、高效的办公空间,满足企业需求


            减少空间的隔断,增加空间灵活性。考虑到一些写字楼客户需要更为灵活的空间,一些建筑形式也可相应改变。


            比如华润前海大厦的一个标准层,属于十字核心筒设计,有多达四面企业形象展示墙。承重柱紧贴幕墙,创造出几乎无柱的室内空间。平面使用效率和灵活性非常高。

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            高效的空间打造,提升工作和开会效率。比如字节跳动的空间内,每一个休息的地方都会设置大量的白板和马克笔,简短的时间都可以写写画画讨论工作,很多工作问题并不一定在办公位上解决。

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            又如百事集团,专门设置了30分钟的会议室,进去之后就开会倒计时,30分钟之后灯关掉,也没有座位,大家站着开会,这样来提升员工的开会效率。

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            敏捷性办公,提升办公空间的使用效率。数据显示,一个办公空间平均的办公使用率只有56%,峰值的时候是66%,谷值的时候是32%;且会议室的总体平均使用率只有29%,非常低;差不多80%的员工需要跨部门的合作;且60%的同事不想以之前的工作方式工作。

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            基于这个数据,我们可以根据企业性质研究员工岗位流动性,合理设置办公座位,提高办公空间的使用效率。


            比如现在的科技办公室采用的是移动办公形式,所有的员工没有固定工位,敞开办公区的工位是按照1:1.5的数量进行配比,即100个工位可以满足150人的办公。

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            2. 人性化的空间小细节,体现对员工的关怀


            空间里有非常多值得研究的东西,比如颜色、湿度、通风、灯光……如何使办公环境更加人性化,需要运营商们潜心琢磨。


            比如纳什空间从一把椅子开始,来决定脑袋的问题。企业员工长时期待在办公室,普通座椅并不舒服,坐久了容易得颈椎病,会影响工作效率。因此,纳什空间一律采购国际一线品牌的椅子,虽然价格贵,但对办公效率的提升非常有帮助。

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            3. 为企业和员工个人提供全方位服务


            ①针对企业的服务——孵化服务或者对接服务


            写字楼运营商作为大楼的管理者,可针对自己对租户情况,帮忙对接资源,促成客户之间的合作。比如某写字楼运营商撮合一保险租户A和一设备制造商B合作,B买了A的保险,A用这笔险资再来投资B,两者形成一个良好的企业合作关系。


            或者有资金实力的运营商可以选择孵化一些企业,华润置地内部就设立了“润加速”专门做这块业务。


            ②针对企业员工的服务——生活和工作均不辜负


            关心员工的生活。有高端写字楼运营商针对写字楼里白领,往往因工作繁忙无法顾及家里老人和孩子。从此着手,为客户提供服务,比如:


            a.高端客户家里的老人生病需要住院陪护,小孩子上学需要接送,提供相应服务,免去客户的后顾之忧。


            b.针对年轻女性照顾幼小子女的问题,在写字楼内可打造关爱女性的0-3岁孩子的幼稚园,白领们上班的时候,可以将小孩托管中心。


            c.匹配共享男女司机为高管服务,省去了企业需要配备若干司机的成本花销。


            d.关心员工的成长。可定期举办干货讲座、圈层社交活动和艺术观赏(如电影话剧)等多元服务,打造良好的工作氛围。

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            二、写字楼运营商须有产业园思维,重视入驻企业关联,同时学会抓大放小


            中国城市发展已经进入到了第三阶段,高端产品需求成为推动未来市场发展的主要动力。这意味着写字楼要注重筛选客户,跟客户之间形成良性的互动,互相提升对方品牌价值。


            1.写字楼运营商需要拥有产业园思维,重视入驻企业关联


            在筛选企业的时候植入产业园思维,重视企业之间的关联,集聚效益和规模效益。提高自我核心竞争力,更利于招商和企业留存,提升企业黏性,降低空置率。


            2.租户管理上要学会抓大放小,关注重点租户


            学会利用“汉堡理论”,大小租户合理安排楼层。一般来说,17—20层是大户,15、16可设置小户,等未来大户扩存的时候把小户想办法替换掉,以此保有大户的黏性。

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            作为“经济晴雨表”的写字楼,空置率高有经济的影响,但更多应立足自身,寻找原因,只有转变运营思维,重视物业的运营管理,才能收获好的出租率。



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