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          • 寫字樓運營新思路,拯救高空置率!
          • 來源:    時間:2020-05-21    閱讀:1326
          • 根據中介機構戴德梁行近日發布報告顯示,一季度甲級寫字樓市場方面,北京、上海、深圳的空置率分別上升至13.8%、21.0%、24.6%,環比分別增加0.3、1.4、2.6個百分點。上海和深圳創下空置率新高,北京則為近十年來最高位。

            寫字樓空置率高已是不爭事實,但在這看似糟糕的行情下,仍有一些希望可以捕捉,有一些結構性需求可以捕獲。

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            CBD仍是一些企業的首選

            寫字樓有結構性需求


            每個行業客戶對寫字樓的要求不一樣,雖然有些科技企業開始逃離CBD,但是金融、投資公司卻仍然鐘愛CBD寫字樓,他們更希望租在超甲級寫字樓,環境高大上,符合金融氣質,利于塑造企業形象,接待客戶。寫字樓運營商需要關注這些租戶的辦公需求,提升他們的黏性。


            空間高效性、體驗感

            將是租戶關注重點


            不管是金融還是留下來的科技企業,租戶都期待辦公空間更高效、靈活、體驗感強。


            無論是哪一類租戶,寫字樓運營商需要明白,如今職場人對辦公環境的要求跟以往大不一樣,只有抓住他們的痛點,才能吸引企業入駐。當然,我們要明確不同時代的人對于辦公場景的需求大不一樣。

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            寫字樓運營商需重點考慮,千禧一代的辦公需求,因為他們在總人口中占比高達25%,為3.51億人,且已逐漸成為職場的中堅力量。

            千禧一代,更加注重辦公體驗,追求辦公環境的優質、健康,期待社交、文化和情感連接。


            他們對租賃寫字樓有這些需求:

            1. 能提升工作效率,激發創造力;

            2. 提升運營管理效率和空間使用效率;

            3. 更低租金,更短裝修時間,更低能耗,降低成本。

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            打造高效、靈活的辦公空間

            為企業和員工全方位提升服務


            寫字樓市場雖然不容樂觀,但仍有結構性的機會,比如提升辦公空間體驗,提升服務,同時也可結合當前產業園區好的發展態勢,創新招商方式和經營方式。


            一、關注結構性產品需求,打造好產品和服務,提升競爭優勢


            1. 提供靈活、高效的辦公空間,滿足企業需求


            減少空間的隔斷,增加空間靈活性??紤]到一些寫字樓客戶需要更為靈活的空間,一些建筑形式也可相應改變。


            比如華潤前海大廈的一個標準層,屬于十字核心筒設計,有多達四面企業形象展示墻。承重柱緊貼幕墻,創造出幾乎無柱的室內空間。平面使用效率和靈活性非常高。

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            高效的空間打造,提升工作和開會效率。比如字節跳動的空間內,每一個休息的地方都會設置大量的白板和馬克筆,簡短的時間都可以寫寫畫畫討論工作,很多工作問題并不一定在辦公位上解決。

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            又如百事集團,專門設置了30分鐘的會議室,進去之后就開會倒計時,30分鐘之后燈關掉,也沒有座位,大家站著開會,這樣來提升員工的開會效率。

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            敏捷性辦公,提升辦公空間的使用效率。數據顯示,一個辦公空間平均的辦公使用率只有56%,峰值的時候是66%,谷值的時候是32%;且會議室的總體平均使用率只有29%,非常低;差不多80%的員工需要跨部門的合作;且60%的同事不想以之前的工作方式工作。

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            基于這個數據,我們可以根據企業性質研究員工崗位流動性,合理設置辦公座位,提高辦公空間的使用效率。


            比如現在的科技辦公室采用的是移動辦公形式,所有的員工沒有固定工位,敞開辦公區的工位是按照1:1.5的數量進行配比,即100個工位可以滿足150人的辦公。

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            2. 人性化的空間小細節,體現對員工的關懷


            空間里有非常多值得研究的東西,比如顏色、濕度、通風、燈光……如何使辦公環境更加人性化,需要運營商們潛心琢磨。


            比如納什空間從一把椅子開始,來決定腦袋的問題。企業員工長時期待在辦公室,普通座椅并不舒服,坐久了容易得頸椎病,會影響工作效率。因此,納什空間一律采購國際一線品牌的椅子,雖然價格貴,但對辦公效率的提升非常有幫助。

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            3. 為企業和員工個人提供全方位服務


            ①針對企業的服務——孵化服務或者對接服務


            寫字樓運營商作為大樓的管理者,可針對自己對租戶情況,幫忙對接資源,促成客戶之間的合作。比如某寫字樓運營商撮合一保險租戶A和一設備制造商B合作,B買了A的保險,A用這筆險資再來投資B,兩者形成一個良好的企業合作關系。


            或者有資金實力的運營商可以選擇孵化一些企業,華潤置地內部就設立了“潤加速”專門做這塊業務。


            ②針對企業員工的服務——生活和工作均不辜負


            關心員工的生活。有高端寫字樓運營商針對寫字樓里白領,往往因工作繁忙無法顧及家里老人和孩子。從此著手,為客戶提供服務,比如:


            a.高端客戶家里的老人生病需要住院陪護,小孩子上學需要接送,提供相應服務,免去客戶的后顧之憂。


            b.針對年輕女性照顧幼小子女的問題,在寫字樓內可打造關愛女性的0-3歲孩子的幼稚園,白領們上班的時候,可以將小孩托管中心。


            c.匹配共享男女司機為高管服務,省去了企業需要配備若干司機的成本花銷。


            d.關心員工的成長??啥ㄆ谂e辦干貨講座、圈層社交活動和藝術觀賞(如電影話?。┑榷嘣?,打造良好的工作氛圍。

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            二、寫字樓運營商須有產業園思維,重視入駐企業關聯,同時學會抓大放小


            中國城市發展已經進入到了第三階段,高端產品需求成為推動未來市場發展的主要動力。這意味著寫字樓要注重篩選客戶,跟客戶之間形成良性的互動,互相提升對方品牌價值。


            1.寫字樓運營商需要擁有產業園思維,重視入駐企業關聯


            在篩選企業的時候植入產業園思維,重視企業之間的關聯,集聚效益和規模效益。提高自我核心競爭力,更利于招商和企業留存,提升企業黏性,降低空置率。


            2.租戶管理上要學會抓大放小,關注重點租戶


            學會利用“漢堡理論”,大小租戶合理安排樓層。一般來說,17—20層是大戶,15、16可設置小戶,等未來大戶擴存的時候把小戶想辦法替換掉,以此保有大戶的黏性。

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            作為“經濟晴雨表”的寫字樓,空置率高有經濟的影響,但更多應立足自身,尋找原因,只有轉變運營思維,重視物業的運營管理,才能收獲好的出租率。



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